Průvodce · díl 8
Komu tu smí patřit dům
Honduraská ústava vyhrazuje pobřeží a ostrovy Honduřanům — a přesto tu Češi legálně vlastní domy. Vysvětlíme výjimku, díky které to jde, spočítáme skutečné náklady koupě a ukážeme, proč se na Roatánu prověřuje každý titul dvakrát.
3 000 m²
limit na fyzickou osobu
1,5 %
daň z převodu
4–7,5 %
náklady koupě navíc
4 %
daň ze zisku při prodeji (ZOLITUR)
klíče až po prověření titulu
Shrnutí pro netrpělivé
- Ústava (čl. 107) vyhrazuje ostrovy Honduřanům — cizincům ale zákon o prodeji cizincům (dekret 90-90) otevírá legální cestu. Roatán je navíc už od roku 1982 vyhlášenou turistickou zónou, na kterou výjimka míří.
- Fyzická osoba smí na vlastní jméno koupit jednu nemovitost k bydlení do 3 000 m² — zapisuje se do registru vkladem, podobně jako u nás.
- Víc nemovitostí nebo větší pozemek se řeší přes honduraskou společnost. Má to ale pravidla: u firmy s cizími společníky zákon žádá projekt schvalovaný úřadem pro turismus — strukturu vždy stavte s advokátem.
- Náklady koupě dělají zhruba 4–7,5 % ceny (nejčastěji kolem 5–6 %) a platí je kupující: daň z převodu 1,5 %, katastr, advokát. Roční daň z nemovitosti je nízká (0,25–0,35 %), při prodeji se v režimu ZOLITUR platí 4 % ze zisku.
- Největší riziko tu nejsou paragrafy, ale vadné tituly — podle amerického ministerstva zahraničí je přibližně 80 % soukromé půdy v Hondurasu bez titulu nebo s vadným titulem. Proto: nezávislý advokát, vždy.
Jak na to legálně
Dvě cesty k vlastnictví
Cesta A · na vlastní jméno
Fyzická osoba
Nejjednodušší a pro většinu rodin úplně stačí — dům ve vesnici se do ní pohodlně vejde.
- Jedna nemovitost — na osobu — manželé jsou dvě osoby; výjimkou je dědictví
- Do 3 000 m² — pozemku (zhruba 0,74 akru) — platí i pro byty a kondominia
- K bydlení — občasnému či trvalému — zákon mluví o bydlení nabyvatele, ne o investici
- Zápis na vaše jméno — do registru nemovitostí vkladem, jako v Česku
- U prázdného pozemku stavba do 3 let — jinak zákon přidává roční přirážku z odhadní ceny — plánujte stavbu rovnou; ve vesnici vám termín pomůžeme pohlídat
Cesta B · přes společnost
Honduraská firma
Pro větší pozemky, víc nemovitostí nebo podnikání. Není to „kouzelný trik", jak se někdy tvrdí — je to režim s vlastními pravidly.
- Bez limitu výměry — firma smí koupit víc nemovitostí i větší pozemky
- Projekt schvalovaný úřadem — u firmy s cizími společníky váže zákon nabytí na turistický či rozvojový projekt schvalovaný honduraským úřadem pro turismus
- Ohlašovací povinnosti — nabytí i změny společníků se hlásí ve lhůtách, jinak hrozí pokuty
- Souhlas při dalším prodeji — nemovitost nabytou na projekt převedete jen se souhlasem úřadu
- Daně firmy — roční daň z čistých aktiv a firemní sazby — struktura patří do rukou advokáta
Na tohle nekývejte
Občas někdo poradí „firmu se 100% honduraskými společníky na oko" — nastrčení místní akcionáři, akcie podepsané naprázdno. Zní to chytře, ale právně dům nepatří vám, nýbrž firmě, kterou ovládají jiní. Honduraské soudy znají řadu sporů, kde cizinci o takto držený majetek přišli. Tuhle cestu nedoporučujeme — a tečka.
Interaktivní
Počítejte s náklady navíc
Kupní cena je jen začátek — poplatky a daně přidají jednotky procent. Spočítejte si to na svém rozpočtu.
Kalkulačka
Kolik stojí koupě navíc
Všechny poplatky u koupě platí zvykově kupující. Zadejte cenu nemovitosti v dolarech — a víte, s čím počítat nad rámec kupní ceny.
Rychlé volby
Náklady koupě celkem
11 850–23 250 $
tj. zhruba 4,0–7,8 % kupní ceny
Daň z převodu (1,5 %)
impuesto sobre tradición — platí se vždy
4 500 $
Zápis do registru (0,15 %)
Instituto de la Propiedad
450 $
Katastr a přepis (1–2,5 %)
municipalita — sazby se na ostrově liší
3 000–7 500 $
Advokát a notář (1–3 %)
escritura pública, prověření titulu; + 15 % DPH ze služeb
3 450–10 350 $
Drobné poplatky a ZOLITUR
kolky, ověření, registrace ZOLITUR
450 $
Orientační výpočet podle sazeb platných v červenci 2026 — přesný rozpočet vám před koupí sestaví advokát. Realitní provizi platí zvykově prodávající.
Proč se tu prověřuje všechno
Titul je víc než cena
Americké velvyslanectví v Hondurasu doporučuje u nemovitostí „krajní opatrnost" — výslovně zmiňuje pobřeží a Bay Islands a píše, že podvodné listiny a tituly jsou běžné. Podle zprávy amerického ministerstva zahraničí (2025) je přibližně 80 % soukromé půdy v Hondurasu bez titulu nebo s vadným titulem.
Nepíšeme to, abychom vás vystrašili — ale abyste rozuměli, proč u nás každá koupě začíná prověřením titulu nezávislým advokátem a proč u nemovitostí v katalogu hlídáme právní stav. Kdo tohle pravidlo dodrží, kupuje na Roatánu bezpečně.
Escritura pública
veřejná listina zapsaná v registru — standard, na který cílíte
Dominio pleno
titul přiznaný soudem na základě svědectví — chce zvýšenou opatrnost
Neobsazený pozemek
vydržení funguje i tady — po letech nerušené držby může půdu získat někdo jiný; pozemek bez plotu a péče je riziko
S čím počítat
Daně kolem nemovitosti
Držení nemovitosti je tu daňově levné — roční daň z běžného domu dělá řádově desítky dolarů. Zajímavé to je při prodeji: ostrov spadá do zvláštního režimu ZOLITUR, kde se ze zisku platí 4 % místo obecných 10 %.
Pro české daňové přiznání: Honduras nemá s Českem smlouvu o zamezení dvojího zdanění. Příjmy z ostrova proto vždy proberte s českým daňovým poradcem.
| Daň z převodu při koupi | 1,5 % z ceny |
| Zápis do registru | 0,15 % |
| Daň z nemovitosti ročně | 0,25–0,35 % z katastrální hodnoty |
| Pronájem — nerezident | 25 % srážková daň |
| Prodej — daň ze zisku | 10 %; v režimu ZOLITUR 4 % |
Stav k roku 2026 — daňové režimy se v Hondurasu mění pomalu, ale mění; sazby před transakcí ověřte s advokátem.
Než podepíšete
Kupní sedmero
Sedm pravidel, která oddělují bezpečnou koupi od průšvihu. Všechna vycházejí z praxe — a všechna s vámi projdeme.
Jak vypadá samotný průběh koupě krok za krokem — od rezervace po předání klíčů — najdete u každé nemovitosti v nabídce.
Koupě začíná advokátem, ne zálohou
S prověřením titulu i celou transakcí vás propojíme s nezávislým honduraským advokátem — a u nemovitostí z naší nabídky známe právní stav dopředu.
Stav k červenci 2026. Zdroje: Ústava Hondurasu čl. 107, dekret 90-90 a jeho reglamento, dekret 181-2006 (ZOLITUR) a prodloužení 92-2021, U.S. Embassy Honduras, Investment Climate Statement 2025.